서울 아파트 외국인 부동산 매수 찌라시, 통계로 팩트체크

 

야끼아이티

 

 

정말 서울 부동산은 중국인이 다 사들였을까?

최근 부동산 커뮤니티나 유튜브 댓글창, 카카오 오픈채팅방 등에서 심심찮게 볼 수 있는 말이 있다.
바로 "서울 아파트값이 안 떨어지는 이유는 중국인이 다 사들이고 있어서다", 혹은 "정부가 발표하는 외국인 부동산 통계는 다 가짜다"라는 이야기다.
이런 말들은 언뜻 보면 설득력이 있어 보이기도 하고, 부동산 시장이 복잡하고 불투명하다는 인식이 퍼져 있어서 많은 사람들에게 쉽게 퍼져나가고 있다.
하지만 정말 그럴까? 이 글에서는 음모론이나 찌라시가 아닌, 팩트에 근거한 데이터와 제도적인 설명을 통해 실제 상황을 쉽게 풀어보려고 한다.

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외국인이 한국 부동산을 살 수는 있을까?

먼저, 외국인이 우리나라 부동산을 살 수 있는지부터 확인해보자. 결론부터 말하자면 가능하다.
하지만 '가능하다'고 해서 마구잡이로 집을 사들일 수 있는 건 아니다. 한국에는 외국인의 부동산 취득에 관련된 법적 제약과 신고 의무가 꽤나 까다롭게 존재한다.

• 외국인이 한국 부동산을 취득할 경우, 60일 이내에 '부동산 취득 신고'를 해야 한다.
• 주택일 경우에는 자금 출처 증빙이 필요하며, 외국환 거래법에 따라 자금의 유입 경로도 관리되고 있다.
• 실제로 대부분의 중국인 투자자는 **상업용 부동산(건물, 땅, 숙박시설 등)**에 더 관심을 가지며, 주택 매입은 일부에 그치고 있다.

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진짜 통계로 보는 중국인 주택 매수 현황

국토교통부는 매년 외국인의 부동산 매입 통계를 발표하고 있다. 최근 자료에 따르면 2024년 기준, 서울 전체 주택 거래 중 외국인 비중은 약 0.4%에 불과하다.
이 중 중국인의 비중은 대략 전체 외국인 주택 거래의 50% 수준으로, 단순 계산하면 서울 아파트 매매에서 중국인 비중은 약 0.2% 내외라는 뜻이다.

예를 들어, 2024년 한 해 동안 서울에서 약 10만 건의 주택 매매가 있었다면, 중국인 매수 건수는 약 200건 정도에 불과하다.
이 숫자가 서울 아파트 가격을 "버텨주고 있다"고 보기에는 너무 미미한 수준이다.

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중국인의 부동산 매수는 어느 지역에 집중되어 있을까?

중국인이 실제로 한국에서 부동산을 구매하는 지역은 서울보다는 제주도, 인천 송도, 경기 김포 등 특정 지역에 집중되어 있다.
특히 제주도의 경우, 한동안 투자이민제가 있었기 때문에 중국인 투자자들이 관광 목적 또는 자산 분산 목적으로 부동산을 매입한 사례가 많았다.
하지만 이 역시 거주용 아파트보다 토지나 상업용 건물, 리조트형 숙박시설에 집중된 경향이 크다.

서울 강남 아파트를 무더기로 매입하고 있다는 말은 실질적인 통계에서는 사실무근에 가까운 이야기다.

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왜 이런 음모론이 퍼졌을까?

이런 찌라시나 음모론이 퍼지는 데에는 몇 가지 배경이 있다.

1. 국내 실수요자들의 좌절감: 집값이 계속 오르거나 버티고 있는 상황에서, "도대체 누가 이 가격에 집을 사지?"라는 의문이 생긴다.
2. 투명하지 않은 일부 고가 거래: 실거래 신고가 지연되거나, 현금 거래 등으로 자금 출처가 명확하지 않으면 오해가 생긴다.
3. 언론의 자극적 보도: '중국 자본의 공습' 같은 기사가 클릭을 부르기 때문에, 실제보다 과장된 사례들이 기사화되곤 한다.
4. 커뮤니티 기반의 확증편향: 내가 보고 싶은 정보만 보는 커뮤니티 특성상, 한두 개 사례가 전체를 대변하는 듯 퍼지기도 한다.

하지만 단편적인 사례 몇 개를 보고 전체 서울 아파트 시장이 중국인에게 장악당했다고 믿는 것은 사실 왜곡이 심각한 수준이다.

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정말 정부가 외국인 통계를 숨기고 있을까?

이 부분도 자주 언급되는데, 외국인의 부동산 매입은 법적으로 국토교통부에 신고가 의무화되어 있고, 매년 통계가 공개된다.
게다가 최근에는 한국은행, 국세청, 금융감독원 등 다양한 기관들이 외국자본의 흐름을 추적하고 연계 조사를 강화하고 있다.

2023년부터는 외국인 임대사업자에 대한 세무조사도 정기적으로 진행되고 있으며, 탈세 및 불법 자금 유입에 대한 조사가 엄격하게 이루어지고 있다.

정부가 외국인 통계를 감춘다는 주장은 설득력 있는 근거가 거의 없으며, 정기 보고서 및 데이터는 공공데이터포털, 국토부 홈페이지, 통계청 등에서 누구나 확인할 수 있다.

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그럼 누가 서울 집값을 버티게 만들고 있을까?

결론부터 말하자면, 서울 집값을 떠받치고 있는 주요한 요인은 중국인이 아닌, 한국인 본인들이다.

• 다주택자와 고소득층 실수요자들
• 30~40대 중심의 영끌 수요
• 전세 보증금 이용한 갭투자
• 매도자들의 강한 버티기 심리
• 규제 지역 완화 기대감

이런 요소들이 복합적으로 얽히면서 서울 집값은 완만하게 하락하거나, 일부 지역에서는 상승세를 보이고 있다.

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숫자가 말해주는 진실을 보자

'중국인이 다 사서 서울 집값이 안 떨어진다'는 말은, 사실이 아닌 '믿고 싶은 이야기'일 뿐이다.
실제 데이터와 제도를 들여다보면, 중국인의 서울 아파트 매입은 전체 거래량의 극히 일부에 지나지 않으며, 집값에 영향을 줄 정도의 비중은 아니다.

불확실한 시대일수록, 과장된 찌라시보다는 공식 통계와 데이터에 기반한 판단이 중요하다.
이 글이 서울 부동산 시장에 대한 오해를 푸는 데 도움이 되었기를 바란다.

 

 

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